Der fehlende Energieausweis

Ausgangslage

Für ein Objekte einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegen bislang keine Energieausweise nach EnEV vor. Dieser ist jedoch für eine etwaige Veräußerung oder Neuvermietung einer in der WEG belegenden Wohnung gesetzlich notwendig. Sollte ein bestehender Mietvertrag über die Wohnung gekündigt werden, kann aufgrund des fehlenden Energieausweises keine Neuvermietung oder kein Verkauf der Wohnung erfolgen. Dies ist eine wirtschaftliche nicht hinnehmbare Gefahr für den Eigentümer.
Um die nicht hinnehmbaren wirtschaftlichen Gefahren zu eliminieren ist darauf hinzuwirken, dass für die Objekte der WEG ein Energieausweis erstellt wird.

Rechtliche Grundlagen

Pflicht für den Energieausweis

Ein Energieausweis ist für Neubauten vorgeschrieben (§16 I EnEV), außerdem für bestehende Wohngebäude, wenn sie – oder einzelne Wohnungen in den Häusern – verkauft oder neu vermietet werden (§16 II EnEV). Der Energieausweis ist bei einer Vermietung oder einem Verkauf gemäß §16 II EnEV dem Mieter oder Käufer spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Gemäß §16a I, II EnEV sind entsprechende Angaben aus dem Energieausweis bereist in entsprechenden Anzeigen zu veröffentlichen (soweit ein Energieausweis vorliegt). Entsprechende Verstöße gegen die Vorlage- und Angabepflicht sind Ordnungswidrigkeiten nach §27 II EnEV, die gemäß §8 I Nr. 2, III EnEG mit einer Geldbuße bis € 15.000,00 geahndet werden können.
Spätestens bei einer in der WEG anstehenden Vermietung oder eines in der WEG anstehenden Verkaufes ist ein Energieausweis zwingend gesetzlich erforderlich.

Energieausweis für Gebäude oder Sondereigentum

Der Energieausweis ist gemäß §17 III EnEV für das jeweilige Gebäude der WEG auszustellen, eine Ausstellung für die einzelnen Sondereigentume sind nicht möglich da diese nicht die Eigenschaft eines Gebäudeteils gemäß §22 EnEV haben. Sie werden nicht unterschiedlich genutzt. Es ist damit den einzelnen Sondereigentumseigentümern nicht möglich individuelle Energieausweise für ihr Sondereigentum zu erstellen.
Da für die Gebäude der WEG jeweils ein einheitlicher Energieausweis gesetzlich gefordert ist, ist es nicht möglich individuell für die Wohnungen der WEG einzelnen Energieausweise zu erstellen.

Welcher Energieausweis

Gemäß §§18, 19 EnEV gibt es zwei Arten von Energieausweisen, den Energieausweis auf Grundlage des Energiebedarfes (§18 EnEV) sowie den Energieausweis auf Grundlage des Energieverbrauches (§19 EnEV). Dabei unterscheiden sich die Energieausweise praktisch im Aufwand der Erstellung sowie den entsprechenden Kosten. Der Energiebedarfsausweis nach §18 EnEV kosten ab € 300,00 und der Energieverbrauchsausweis nach §19 EnEV ab € 25,00. Für die Erstellung des Energiebedarfsausweises gibt es keine Einschränkungen hinsichtlich der Gebäude. Bei Neubauten (§17 II Satz 1 EnEV) sowie vor dem 11.08.1977 gebauten Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten (§17 II Satz 2 EnEV) ist grundsätzlich die Erstellung eines Eniergieverbrauchsausweis nicht zulässig (soweit nicht ein Stand des Gebäudes nach Wärmeschutzverordnung 1977 (WärmeschutzV) gegeben ist, §17 II Nr. 2 EnEV).
Es sollte aus Kostengründen darauf hingewirkt werden, wenn möglich einen Enerieverbrauchsausweis zu erstellen.

Wer muss den Energieausweis erstellen

Trifft die Eigentümergemeinschaft im Beschlusswege die Entscheidung einen Energieausweis zu erstellen, so hat der Verwalter diesen Beschluss gemäß §27 I Nr. 1 WEG umzusetzen. Da die Erstellung des Energieausweises eine gesetzliche Vorschrift ist, hat der Verwalter entsprechend darauf hinzuwirken, dass die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss fasst.

Datenbeschaffung

Zur Erstellung eines Energieverbrauchsausweises sind die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre für die entsprechenden Gebäude zu ermitteln. Sollten Wohnungsbesitzer, zum Beispiel wenn die Heizung des Gebäudes durch Etagenheizungen erfolgt, diese Daten nicht herausgeben wollen, so können diese sich nicht auf den Datenschutz berufen. Bei der Vorlage, und damit auch der Erstellung, des Energieausweises handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, so das die entsprechenden Daten gemäß §28 BDSG keinen Schutz genießen und direkt vom jeweilige Versorgungsunternehmen angefordert werden können.

Weiteres Vorgehen

Da die Vorlage des Energieausweises, damit dessen Vorhandensein, gesetzliche Pflicht ist, ist lediglich ein Beschluss der WEG-Eigentümer über die Art des Energieausweises, Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, zu fassen. Der TOP könnte heißen: „Entscheidung der Gemeinschaft WEG Distelweg über Erstellung eines Bedarfs- oder Verbrauchsabhängigen Energieausweises, gemäß §§17, 18, 19 EnEV”. Sollte die Eigentümerversammlung keinen Beschluss zur Erstellung eines Energieausweises treffen, so ist dieser im Wege einer Verpflichtungsklage gegen alle übrigen Miteigentümer herbeizuführen. Der einzelne Eigentümer hat einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen seine Miteigentümer auf Erstellung des Energieausweises. Alternativ kann sich der Eigentümer aber auch die letzten drei Heizkostenabrechnungen, zum Beispiel beim Verwalter, besorgen und einen Energieausweis erstellen lassen werden und die Kosten den Eigentümern in Rechnung stellen.
Für die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung sollte beantragt werden, ein entsprechenden Punkt zur Abstimmung aufzunehmen. Sollte sich die Eigentümergemeinschaft trotz Beschlussvorlage gegen die Erstellung eines Energieausweises entscheiden, ist dieser Beschluss im Wege einer Verpflichtungsklage herbeizuführen.

Ein paar Gedanken zum Bestellerprinzip

Zur Zeit wird das sogenannte „Bestellerprinzip“ in der Politik und den Kreisen der Makler und Vermieter diskutiert. Unter dem Schlagwort „Wer bestellt, bezahlt“ sollen die Kosten der Wohnungsvermittlung, bislang größtenteils durch die Mieter gezahlt, auf die Vermieter verlagert werden. Die Gründe für und wieder sind mannigfaltig. Als Vermieter habe ich mir natürlich auch Gedanken über die zukünftige Vermarktung der Wohnungen der Edition Northstar gemacht.

Die gängigen Argumente

Einen Makler zu beauftragten, hat für mich, neben Gründen der Bequemlichkeit, auch ganz konkrete Gründen, die eher in einem „Sicherheitsdenken“ begründet liegen.

  • Das Hauptargument für mich, einen Makler zu beauftragen, ist eine möglichst hohe finanzielle Zugangshürde für den Mieter zu setzen. Wer eine hohe Courtage zahlt, dazu kommt die Kaution, zieht nicht sofort wieder aus. Langfristige Vermietung ist das, was ich will. Durch das „Bestellerprinzip“ würde diese Funktion des Maklers wegfallen.
  • Darüber hinaus hoffe ich, durch die finanzielle Hürde „Betrüger“, die von vornherein keine Miete zahlen wollen, abzuschrecken. Wer nichts zahlen will, will auch keine Courtage und keine Kaution zahlen. Ohne letzteres gibt der Makler den Schlüssel nicht raus, ich könnte mich eventuell „erweichen“ lassen (die Ratenzahlung der Kaution nach BGB wurde bislang nicht in Anspruch genommen). Vielleicht ist dies aber auch nur „Voodoo”. Durch das „Bestellerprinzip“ würde diese Funktion des Maklers wegfallen.
  • Eine weitere Hürde stellt der Makler zwischen mir und dem Mietinteressen dar. Ich folge grundsätzlich der Strategie, möglichst nur aus der „Ferne“ mit Mietern zu kommunizieren. Erfahrungsgemäß reduziert dies das Anspruchsverhalten des Mieters. Der Makler stellt hier einen probaten Botschafter dar. Inwieweit diese Funktion mir eine Courtage wert ist, muss noch entschieden werden. Durch das „Bestellerprinzip“ würde diese Funktion des Maklers wegfallen.
  • Die Besichtigungen, die die Makler durchführen, stellen sicherlich für diesen einen großen Aufwand dar (Terminkoordinierung, Fahrtzeiten, etc.). Hier werde ich sehen müssen, wie „nervig“ dieser Teil des Geschäftes auf Dauer ist. Allerdings ist dies für einen Vermieter kein Tagesgeschäft und man schärft seine Menschenkenntnis. Für mich ist dies kein Hauptaspekt für den Makler (insbesondere weil aus diesem Bereich die meisten „Nacharbeiten“ durch Mieterbeschwerden resultieren). Durch das „Bestellerprinzip“ würde diese Funktion des Maklers wegfallen.

Folgende Punkte, die in der allgemeinen Diskussion angesprochen wurden, sind für mich, der zwar nicht nur alle Jubel Jahre eine Neuvermietung hat, aber eben auch kein Tagesgeschäft, nicht entscheidend, einen Makler zu beauftragen.

  • Der Makler arbeitet den Mietvertrags rechtssicher aus. Die Ausarbeitung der Mietverträge benötigt keinen Makler. Das Formular für dem „Hamburger Mietvertrag“ kann ich mir selbst besorgen, auch Haus & Grund bieten entsprechende Verträge an. Über die rechtlichen Entwicklungen muss man sich sowieso auf dem laufende halten.
  • Der Makler findet einen marktgerechten Mietpreis. Die Mietpreisfindung läuft bislang so ab, dass der Makler mich fragt, was ich haben will, und setzt das dann in die Anzeige. Das liegt eventuell daran, dass ich mich per Suchauftrag bei den Immobilienportalen die Mietanzeigen per eMail täglich zuschicken lasse und daher ein recht gutes Gefühl für den Markt habe. Ein entsprechendes „Geheimwissen“ der Makler scheint es nicht zu geben. Inwieweit diese Preisfindung noch funktioniert, wenn vermehrt „verrückte“ Preisforderungen von Laien in den Markt drängen, wird sich zeigen. Die Makler werden dann aber ähnliche Probleme haben einen „korrekten“ Marktpreis zu finden.
  • Der Makler verkürzt Leerstandszeiten. Dieses Argument muss in der Praxis geprüft werden. Bislang gab es trotz Makler mitunter längere Leerstandszeiten, und das auch in Objekten, die bei der nächsten Vermietung gleich anschlussvermietet wurden.
  • Der Makler gestaltet werbewirksame Anzeigen. Die Gestaltung der Anzeigen stellt eigentlich auch kein Problem dar. Insbesondere da die abgefragten Informationen von mir geliefert und zusammengestellt werden müssen (manchmal auch die Bilder). Und ob die „Makler-Lyrik“ so ausschlaggebend ist, muss sich zeigen.

Auch die Kalkulation muss stimmen

Als ich damals in 2007 meine erste Wohnung vermietet habe, war die Vermietung für mich praktisch ein Buch mit sieben Siegeln. Und wenn es bei der einen Wohnung geblieben wäre, die immer noch an die damalige Mieterin vermietet ist, wäre es wohl auch immer noch so. Für den Makler generierte ich damals einen Bruttoumsatz von € 833. Ein Betrag, den ich gerne als Vermieter alle Jubeljahre für die Maklerleistung zahlen würde.

Auch wenn ich mich mit den paar Wohnungen noch zu den Privatvermietern zähle, machten die Makler mit meinen bisherigen Vermietungen in den letzten sechs Jahren einen Bruttoumsatz von rund € 16.000 (nicht in jeder Wohnung bleiben die Mieter so lange wie gewünscht). Auf meiner Seite als Vermieter sind dieser Nettoaufwand jedoch € 16.000 Aufwand, im Schnitt also € 1.000 pro Neuvermietung. Werbungskosten sind es zwar, in meinem Fall verbleiben rund 70% der Aufwendungen nach Steuern, aber immer noch Kosten. Und da stellt sich mir die Frage, ob ich diese € 700 den Aufwand einer eigenen Neuvermietung gegenüber stellen kann. Und das ist dann schon eine andere finanzielle „Hausnummer“ für mich, falls das „Bestellerprinzip“ mir diese Kosten auferlegt.

Die Maklersicht auf die Finanzen

Aber ich denke auch, das für den Makler ein Bruttoumsatz von € 16.000, knapp € 13.000 Ertrag, eine „Hausnummer“ ist. In meinem Fall handelt es sich um 14 Vermietungen, mithin rund € 900 Ertrag pro Vermietung. Der Aufwand für Büro, Auto, Stundenlohn, Anzeigen, etc. sind abzuziehen. An richtigem Gewinn für den Makler verbleibt da sicherlich nicht viel (anders ist das Verhältnis Aufwand und Gewinn sicherlich bei Verkäufen).

Und ob ich diesen Umsatz nun mit einem bekannten Kunden, oder aber mit rund zwanzig verschiedenen, meist dann neuen, Kunden, generieren muss, macht wohl auch einen Unterschied. Als Vermieter wundert es mich daher, das die Makler nicht mehr dahingehen unternehmen, diesen Umsatz zu halten (vielleicht ist das aber auch ein subjektiver Eindruck bezüglich der Makler mit dem ich zusammen arbeiten).

Fazit

Als Vermieter möchte ich Mieter, die möglichst lange in der Wohnung leben, die Miete pünktlich zahlen, möglichst keine (rechtlichen) Probleme machen und so eine gute Kalkulationsbasis für die Vermietung bieten. Wenn der Makler mir entsprechende Mieter bietet und ich diese Mieter nicht selbst „generieren“ kann, bin ich gerne bereit, dafür zu zahlen. Das sind einige Gedanken, die mich zu dieser Thematik beschäftigen. Zurzeit muss ich sagen, dass, wenn das „Bestellerprinzip“ kommt (und die Makler mir nicht einen deutlichen Mehrwert gegenüber den bisherigen Leistungen anbieten), ich wohl zunächst versuchen werde, nicht mehr zu den „Bestellern“ einer Maklerleistung im Vermietungsbereich zu gehören.