Ausgangslage
Für ein Objekte einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) liegen bislang keine Energieausweise nach EnEV vor. Dieser ist jedoch für eine etwaige Veräußerung oder Neuvermietung einer in der WEG belegenden Wohnung gesetzlich notwendig. Sollte ein bestehender Mietvertrag über die Wohnung gekündigt werden, kann aufgrund des fehlenden Energieausweises keine Neuvermietung oder kein Verkauf der Wohnung erfolgen. Dies ist eine wirtschaftliche nicht hinnehmbare Gefahr für den Eigentümer.
Um die nicht hinnehmbaren wirtschaftlichen Gefahren zu eliminieren ist darauf hinzuwirken, dass für die Objekte der WEG ein Energieausweis erstellt wird.
Rechtliche Grundlagen
Pflicht für den Energieausweis
Ein Energieausweis ist für Neubauten vorgeschrieben (§16 I EnEV), außerdem für bestehende Wohngebäude, wenn sie – oder einzelne Wohnungen in den Häusern – verkauft oder neu vermietet werden (§16 II EnEV). Der Energieausweis ist bei einer Vermietung oder einem Verkauf gemäß §16 II EnEV dem Mieter oder Käufer spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Gemäß §16a I, II EnEV sind entsprechende Angaben aus dem Energieausweis bereist in entsprechenden Anzeigen zu veröffentlichen (soweit ein Energieausweis vorliegt). Entsprechende Verstöße gegen die Vorlage- und Angabepflicht sind Ordnungswidrigkeiten nach §27 II EnEV, die gemäß §8 I Nr. 2, III EnEG mit einer Geldbuße bis € 15.000,00 geahndet werden können.
Spätestens bei einer in der WEG anstehenden Vermietung oder eines in der WEG anstehenden Verkaufes ist ein Energieausweis zwingend gesetzlich erforderlich.
Energieausweis für Gebäude oder Sondereigentum
Der Energieausweis ist gemäß §17 III EnEV für das jeweilige Gebäude der WEG auszustellen, eine Ausstellung für die einzelnen Sondereigentume sind nicht möglich da diese nicht die Eigenschaft eines Gebäudeteils gemäß §22 EnEV haben. Sie werden nicht unterschiedlich genutzt. Es ist damit den einzelnen Sondereigentumseigentümern nicht möglich individuelle Energieausweise für ihr Sondereigentum zu erstellen.
Da für die Gebäude der WEG jeweils ein einheitlicher Energieausweis gesetzlich gefordert ist, ist es nicht möglich individuell für die Wohnungen der WEG einzelnen Energieausweise zu erstellen.
Welcher Energieausweis
Gemäß §§18, 19 EnEV gibt es zwei Arten von Energieausweisen, den Energieausweis auf Grundlage des Energiebedarfes (§18 EnEV) sowie den Energieausweis auf Grundlage des Energieverbrauches (§19 EnEV). Dabei unterscheiden sich die Energieausweise praktisch im Aufwand der Erstellung sowie den entsprechenden Kosten. Der Energiebedarfsausweis nach §18 EnEV kosten ab € 300,00 und der Energieverbrauchsausweis nach §19 EnEV ab € 25,00. Für die Erstellung des Energiebedarfsausweises gibt es keine Einschränkungen hinsichtlich der Gebäude. Bei Neubauten (§17 II Satz 1 EnEV) sowie vor dem 11.08.1977 gebauten Gebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten (§17 II Satz 2 EnEV) ist grundsätzlich die Erstellung eines Eniergieverbrauchsausweis nicht zulässig (soweit nicht ein Stand des Gebäudes nach Wärmeschutzverordnung 1977 (WärmeschutzV) gegeben ist, §17 II Nr. 2 EnEV).
Es sollte aus Kostengründen darauf hingewirkt werden, wenn möglich einen Enerieverbrauchsausweis zu erstellen.
Wer muss den Energieausweis erstellen
Trifft die Eigentümergemeinschaft im Beschlusswege die Entscheidung einen Energieausweis zu erstellen, so hat der Verwalter diesen Beschluss gemäß §27 I Nr. 1 WEG umzusetzen. Da die Erstellung des Energieausweises eine gesetzliche Vorschrift ist, hat der Verwalter entsprechend darauf hinzuwirken, dass die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss fasst.
Datenbeschaffung
Zur Erstellung eines Energieverbrauchsausweises sind die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre für die entsprechenden Gebäude zu ermitteln. Sollten Wohnungsbesitzer, zum Beispiel wenn die Heizung des Gebäudes durch Etagenheizungen erfolgt, diese Daten nicht herausgeben wollen, so können diese sich nicht auf den Datenschutz berufen. Bei der Vorlage, und damit auch der Erstellung, des Energieausweises handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, so das die entsprechenden Daten gemäß §28 BDSG keinen Schutz genießen und direkt vom jeweilige Versorgungsunternehmen angefordert werden können.
Weiteres Vorgehen
Da die Vorlage des Energieausweises, damit dessen Vorhandensein, gesetzliche Pflicht ist, ist lediglich ein Beschluss der WEG-Eigentümer über die Art des Energieausweises, Verbrauchs- oder Bedarfsausweis, zu fassen. Der TOP könnte heißen: „Entscheidung der Gemeinschaft WEG Distelweg über Erstellung eines Bedarfs- oder Verbrauchsabhängigen Energieausweises, gemäß §§17, 18, 19 EnEV”. Sollte die Eigentümerversammlung keinen Beschluss zur Erstellung eines Energieausweises treffen, so ist dieser im Wege einer Verpflichtungsklage gegen alle übrigen Miteigentümer herbeizuführen. Der einzelne Eigentümer hat einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen seine Miteigentümer auf Erstellung des Energieausweises. Alternativ kann sich der Eigentümer aber auch die letzten drei Heizkostenabrechnungen, zum Beispiel beim Verwalter, besorgen und einen Energieausweis erstellen lassen werden und die Kosten den Eigentümern in Rechnung stellen.
Für die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung sollte beantragt werden, ein entsprechenden Punkt zur Abstimmung aufzunehmen. Sollte sich die Eigentümergemeinschaft trotz Beschlussvorlage gegen die Erstellung eines Energieausweises entscheiden, ist dieser Beschluss im Wege einer Verpflichtungsklage herbeizuführen.
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